cultura, economia, finanzas, Finanzas corporativas, forward, matematicas financieras, Mercado de capitales, Mercado de derivados, mercados financieros, riesgo., tasas de interes, trading, tutorial

Proyecto de grado: GESTIÓN DE CARTERA: GOLDMAN SACHS BALANCED STRATEGY PORTFOLIO, CLASS A.

Este proyecto de grado se realizó siguiendo la metodología de casos de Harvard Business School, en donde se describe una situación y hechos reales con información relevante, teorías implícitas y que deje preguntas sin resolver.  Escogí un fondo de fondos balanceado de Goldman Sachs, clase a (GIPAX), el cual invierte por medio de fondos subyacentes en los mercados de capitales globales, en el mercado de productos básicos e inmobiliarios. El caso se divide en cuatro secciones: los antecedentes, la gestión del portafolio, la descripción de los mercados, y las expectativas sobre el fondo. En la primera, se muestra las características de Goldman Sachs Asset Managment (GSAM) y sus principios de inversión. En la segunda, la distribución del portafolio de GIPAX y la metodología en la gestión de portafolio de GSAM. En la tercera, describo algunos de los mercados en donde los fondos subyacentes tienen presencia y las variables que influyen en estos. Finalmente, para la sección de preguntas se tomaron algunos detalles sobre el entorno en donde se desenvolvió el fondo en los últimos años.

Descargar 

Si alguien desea el archivo en excel con los datos y calculos me escribe a: wi-flore@uniandes.edu.co

Standard
actualidad, cultura, economia, Estrategia corporativa, finanzas, Finanzas corporativas, Mercado de capitales, mercados financieros, riesgo., tasas de interes, trading

Principios de inversión aplicados al mercado inmobiliario de EEUU.

Nota: falta revisar redacción y ortografía.

Introducción

En esta publicación, voy a tomar como ejemplo el mercado inmobiliario de Estados Unidos, para aplicar dos de los cinco principios de inversión de Benjamín Graham, y poner en práctica algunos conceptos sobre inversiones. Pido disculpas si una que otra explicación no tenga una alta profundidad de investigación, la verdad es la primera vez que analizo este mercado y no he leído mucha historia y como es la dinámica de la economía estadounidense, sin embargo, considero que es un ejercicio que el lector puede encontrar muy interesante, al ver una serie de técnicas  y la utilización de heurísticos dentro de un proceso de inversión. No obstante se debería hacer un análisis más rigoroso antes adentrarse en la marea alta.

Principio 1:

“El mercado es un péndulo que oscila constantemente entre un optimismo insostenible (sobre compra) y un pesimismo injustificado (sobreventa). El inversor inteligente es un realista que vende a optimistas y compra a pesimista.”

Principio 2:

“El valor futuro de todas las inversiones es una función de su precio actual – cuando mayor sea el precio que se paga, menor será la rentabilidad que se obtenga”

Zona 1, es cuando hay sobre compra, un mercado de optimista, es la zona donde el inversor inteligente debería vender, antes que las condiciones del mercado cambien.

Zona 2, es cuando hay una sobreventa, un mercado pe pesimistas, es la zona donde el inversor inteligente debería comprar, antes que las condiciones del mercado cambien.

Esta sería una forma grafica de ver aplicado el principio 1.

En cuanto al principio 2, supongamos que no se compre en la zona 2 si no en el caída del mercado en la zona 3, el rendimiento que se obtiene comprando en ese punto es menor que si se hubiese comprado en la zona 2.

Ahora cabe la pregunta, y como se si el mercado no va seguir cayendo? O si es un retroceso no tan prologando? O si va a seguir subiendo?

Realmente es una pregunta difícil de contestar ya que no es posible predecir el futuro, no obstante, hay una serie de análisis que pueden servirnos para aumentar la probabilidad para determinar si el mercado va al alza o a la baja, estas están contenidas en el análisis técnico, en el análisis fundamental, en el análisis de la economía, del sector, entre otros.

Ahora sí, vamos a entrar en materia.

Datos

  •          National Association Home Builders index (NAHB Index – USHBMIDC index)
  •          The Bloomberg US Homebuilders  (BUSHBLD index)
  •          Buysell home Price index (ETSLTOTL index)

Línea turquesa: índice  NAHB í, línea verde: índice de construcción de viviendas , línea morada :ndice de compra y venta de vivienda de segunda mano. Periodo: 1999 -2008. Fuente: Bloomberg

Se aprecia que hay una alta correlación positiva entre los índices de construcción de vivienda y de compra y venta de vivienda usada, el índice NAHB indica como percibe el futuro del mercado entre los constructores, se puede ver como en los periodos donde el sector muestra una tendencia al alza entre los años 1999 y 2004, este índice se mantuvo alto, es decir los constructores sentían que las condiciones futuras para el mercado serian favorables, a partir de mediados del 2004 este sentimiento cambia. Dentro de los acontecimientos, se tiene la caída de la burbuja tecnología y los atentados del 11-Sep, hechos que incentivaron a la FED a bajar los tipos de interés, donde el mercado se motiva a pedir préstamos para comprar vivienda, esperar que aumente el precio y venderla, ganando la diferencia. Al explotar esta burbuja inmobiliaria en el 2004 se podría considerar como una alta señal de alerta para que los bancos de inversión reaccionaran al tener derivados ligados créditos hipotecarios, igual que los entes reguladores al saber esto, como muestra la historia y los gráficos, esto no paso y dio paso a la actual crisis mundial.

Dada la alta correlación entre el índice de construcción de viviendas y el de compra venta de vivienda usada, se es indiferente a cuál de las dos se le aplique un análisis técnico en profundidad. Me he tomado la libertad de hacerlo sobre este último.

Herramientas de análisis

  •          RSI a 8 periodos, Relative Stregh Index
  •          MACD (5, 26), Moving Average of Convergence or Divergence
  •          EMA a 5 y 14 periodos, Exponential Moving Average.
  •          DMI a  8 periodos, Directional Movement Index.

Índice de compra y venta de vivienda usada, 1999 – 2008

En la primera parte del grafico están, la línea verde que representa el índice de compra y venta de vivienda usada, la línea blanca que es una media exponencial a 5 periodos y la línea roja que es una media exponencial a 14 periodos.

NOTA: Si el lector sabe sobre análisis técnico se puede saltar las explicaciones y definiciones de las metodologías utilizadas y continuar con el siguiente grafico sin que eso afecte el objetivo ilustrativo de esta publicación.

Se aprecia que la media exponencial de 5 (línea blanca) cruza a la media exponencial de 14 (línea roja), en el año 2000, marcando una señal de compra, lo cual va acorde con lo que se menciono anteriormente que en ese momento las condiciones del mercado estaban dadas para comprar, y lo muestra además el índice del perspectiva de constructores que mostraba un alto optimismo.

En el 2006 la media exponencial de 5 vuelve y cruza a la media exponencial de 14, marcando que se debería salir del mercado. Como se puede apreciar, la señal está un poco desfasada, ahí el principio numero 1 tendría valides, al decir que se debe comprar en periodos de sobreventa, dado si no se logra vender el activo a tiempo aun así se podría obtener un margen de ganancia aceptable, no obstante hay que tener en cuenta que el mercado inmobiliario no tiene la liquidez que uno desearía, por lo que se debe establecer una meta de ganancia bastante razonable y no dejarse llevar por la ambición.

Otra forma estrategia de vender o comprar de manera un poco mas anticipada y tal vez mas arriesgada, es realizar el mismo análisis anterior pero tomando la línea verde del precio como si fuese la media exponencial de 5 periodos y la media exponencial de 14 como la de 5, es decir, en ese caso si se ve el grafico la línea verde (precio) cruza a la línea blanca (EMA de 5) en el 2005, un año antes que lo descrito anteriormente, y dado la baja liquidez del mercado, da un margen de tiempo más amplio para vender el activo.

El análisis que sigue en el grafico es del RSI , que indica si hay sobreventa o sobrecompra. Luego un MACD, que indica una divergencia o convergencia de una tendencia y por ultimo esta el DMI, que su amplitud indica la fuerza de tendencias positivas o negativas.  Al analizar estos indicadores en conjunto aumenta la probabilidad de exito de aplicar los principios 1 y 2 correctamente.

La metodología de las EMAs (medias moviles exponenciales), nos da señales de compra o venta por medio del cálculo del promedio exponencial del precio según el numero de periodos a considerar, por ejemplo, una media móvil exponencial de 5 en un grafico trimestral, toma el precio (cierre, apertura, max, min, según se le indique) de los últimos cinco trimestres y calcula el promedio exponencial, entre menos sea el numero de periodos más cercano se encontrara a la línea subyacente.

Ahora al combinar una EMA de 5 y un EMA de 14, en el momento, que el primero cruce al segundo hacia arriba se da una señal de compra, y en el caso contrario nos marca una señal de venta. No es regla general pero si aumenta la probabilidad, se podría aplicar el principio de la ley de los grandes números de la probabilidad para ver que sería una buena estrategia.

Comparaciones

  •          Segunda mano, homebuilders e índice dow jones

Línea verde: vivienda de segunda mano, línea morada: índice de construcción de vivienda, línea blanca: índice industrial dow jones, Periodo 2000 – 2009 Fuente: bloomberg.

Se aprecia que la caída de la burbuja del sector inmobiliario empieza en el 2005, y que no afecta de inmediato a toda economía, representada por el índice dow jones. Dado que los bancos de inversión estructuraron productos derivados ligados a créditos hipotecarios, al caer este sector, el impacto dentro de los resultados financieros de estas grandes compañías de inversión empiezan a golpear a la economía en el 2007, donde finalmente ahonda la situación replicándose a otros sectores y otros mercados diferentes al estadounidense.

  •          Tipos de interés, bono del gobierno US a 30 años, homebuilders e índice dow jones.

Línea turquesa: tipos de interés US, línea verde: Bono del gobierno EEUU a 30 años, línea morada: índice de construcción de vivienda, línea blanca: índice industrial dow jones. Periodo 08/2008 – 01/2009 Fuente: bloomberg

Hablemos ahora de los costos de oportunidad. Es posible que encontrar oportunidades incluso cuando un mercado está sobre comprado, pero hay que tener en cuenta que en el mercado inmobiliario si los precios de las viviendas suben es muy probable que los materiales para remodelación y/o construcción, estén también altos. Además que el tiempo tiene un costo en el tiempo, se podría esperar que el mercado baje y vuelva sube, pero se tendría que dejar dinero en la inversión durante todo ese tiempo, y hay que tener encuentra que si se tomo un préstamo esos son flujos que hay que descontar, al igual que los impuestos. Y es aquí donde entran a jugar las inversiones sustitutas. Hay activos que se vuelven atractivos cuando se avecinan tiempos difíciles para la economía, y más cuando las condiciones se prestan a que los tipos de interés bajen. Estos sustitutos por llamaros así, aunque en realidad se deberían tener encuentra dentro de cualquier estrategia de inversión, son los de renta fija, el precio de estos productos se determina en cierta parte por los tipos de interés, si estos suben el precio baja y viceversa.  Posteriormente realizare una publicación dedicada a este tipo de activo financieros.  Veamos entonces el grafico, como puede verse, cuando se han disminuido los tipos de interés (línea turquesa) el precio del bono a 30 años de EEUU ha aumentado,  si un inversion tiene encuenta esto podria comprar antes que el banco central disminuya los tipos de interes y ganarse la diferencia entre el precio de compra y el de venta. Como el precio también depende de la oferta y la demanda del título este no tiene que subir o bajar en exactamente un proporción especifica. De esta forma el costo de oportunidad del inversor no se ve afectado. Se puede comprobar también en el grafico que en los momentos donde la economía está mal estos activos se valoran, se ve al compararlos con el dow jones (línea blanca) y también se puede comparar con un sector específico, en este caso el inmobiliario (línea morada).  Nada de lo dicho quiere decir que no se puedan encontrar posibilidades de inversion en otros mercados y/o en el mismo inmobiliario aun cuando las condiciones sean puedan resultar desfavorable, eso depende de la pericia del inversor.

Espero que esta publicación haya sido agradable al lector y ya sea si es avanzado o no le sirviera un poco como ilustración sobre inversión. 

 

 

Standard